今回の記事は、両親の土地に家を建てている人、両親と一緒に住んでいる人など、不動産を相続する人を対象に、スムーズに不動産の「相続登記」を行う時のアドバイスを紹介します。
両親が亡くなった後に、行うべきことが、なんと多いこと、そして時間も取り、本当に面倒なことが多いです。今回の記事は、その中でも、私が体験した不動産の「相続登記」の内容を整理し紹介したいと思います。
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1. 相続登記とは
両親が残してくれた不動産（土地や家屋など）を、相続したものが法務局に登記することです。「相続による所有権登記」といいます。 両親など亡くなった場合に，その土地や建物等の名義を， 亡くなった方から遺産を引き継いだ方（子供などの相続人）へ変更 する手続のことです。これまでは（2024年4月までは）、相続登記は法律上の期限を決められていませんでした。よって、相続登記をせずに放置してもなんの罰もなく、そのままにしている人も多くいました。
相続登記は義務化されます。
2024年4月1日から「相続登記」が義務化されます。10万円以下の過料の対象になります。法改正以前に所有している相続登記等の変更登記が済んでいない不動産についても義務化されるため、不動産を相続した人は必ず行わないといけないため、相続登記を行う人が急増してきます。
この「相続登記」は自力で出来るのか、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した方が良いのか、迷うところですね、是非今回の記事を参考にして判断してください。
なぜ相続登記が義務化されたのか
相続登記の義務化は、不動産関係の話題で最近よく聞かれるのが「所有者不明土地」の問題。
この問題は、有効な土地利用ができないということで国レベルで大きな課題となっているだけでなく、国民一人一人の権利にも大きく関わることです。
この問題の対策として、２０２１年２月１０日に法制審議会民法・不動産登記法部会第２６回会議において民法・不動産登記法（所有者不明土地関係）の改正等に関する要綱案（案）が決定され、同年４月２１日の参議院本会議で成立しました。改正法は２０２４年４月１日から施行されます。
相続登記は専門家に頼まないといけないのか
「相続登記」は相続人であれば、弁護士や司法書士の専門家に頼まなくても自力で可能です。
筆者からのアドバイス、両親と子供の仲が良く、法定相続人が少なく、相続人が明確であれば、自力で行うことは十分に可能です。
下述の「自力で相続登記を行うメリットデメリット」を参考に、自力で登録するか判断してください。
相続登記の依頼費用
「遺言書の検認」「不動産の相続登記」を弁護士や司法書士への依頼すると、一般的に報酬相場20万円以上の費用が必要と言われています。相続財産により大きく異なりますので事前に確認してください。
これ以外に、戸籍謄本（原戸籍）の入手費用で数万円以上かかる場合もあります。さらに相続する不動産の固定資産税評価額の1000分の4の登録免許税が掛かり必要となり10万円以上の実費が必要になるケースもあります。
結構な出費になります。専門家にお願いする場合は、葬儀屋さんとか、身内に相談し、安心できる弁護士、司法書士にお願いしてください。決してぼったくられないように注意してください。
2. 「遺言書」は両親の最後のライフプラン・エンディングノート
通常、相続財産は法定相続人で協議を行い、「遺産分割協議書」を作成しないと、遺産を相続することができません。現金がほとんどなく、不動産関係のみを相続する場合、遺産をどのように分割するかでもめてしまい、「遺産分割協議書」の作成が難航することが多くあります。
最近では、残してくれた土地に子や孫が家を建てて住んでる事例も多くなってきています。この場合、相続人に平等に分割することが難しく、もめることになり、訴訟問題にもなりかねません。
相続登記をスムーズに進める方法があります。 「不動産の相続登記」は、「遺言書」に不動産の相続について、正しく明記されておれば「不動産の相続登記」は可能になります。
費用が必要とする「公証遺言書」でなくても、遺言者が簡単に、いつでも書き換えられることができる「自筆証書遺言」でも問題ありません。「自筆証書遺言書」の場合は、家庭裁判所に「遺言書の検認」の申し立てを行い、検認を受けることが必要になります。家庭裁判所と聞けば難しいと思われるかもしれませんが、費用も千円少しで済み、家庭裁判所に連絡すれば色々と教えてもらえますので、申立は難しくありません。
親（被相続人）は亡くなった後に、子供たち（相続人）の間で、もめごとの種を残すことは本意ではありません。このため、遺産分割が難しい不動産などは、生前に子供たち（相続人）と話し合い、最後のライフプラン（エンディングノート）を立て、遺産分割に関する考えを「遺言書」に書き残しておくことをおすすめします。
👀遺言書の書き方については別途の記事を作成する予定です。
3. 「遺言書」があれば不動産等の「相続登記」はスムーズにできます
不動産の「相続登記」には、通常「遺産分割協議書」が必要になります。しかし「遺言書」があり、不動産の相続に関して明確に記載されておれば「遺産分割協議書」は必要ありません。
筆者は、父親の生前時に相談し、自筆証書遺言を書いてもらっていました。不動産の相続に関する内容を遺言書を残してくれていたので、本当にスムーズに「相続登記」を完了することができました。「相続登記」が完了するまでの体験談を紹介しますので、是非参考にしてください。
筆者の状況
父親名義の不動産の内容
土地：2軒分あり、次男と、三男がその土地に建物を立てています。
相続人：配偶者（死亡）、長男（死亡）＝子供2人、次男、三男となり法定相続人は4名になります。
自筆証書遺言（検認済み）内容：各土地を次男と三男に相続させると記載。
法定相続人
長男がなくなっており、その子供が代襲相続人となる。あと、次男（筆者）と三男の合計4名が法定相続人になります。
👀 相続人に関する記事は別途作成したいと思います。
相続登記までの流れ タイムライン
筆者は、FP（ファイナンシャルプランニング技能士）、宅建士（宅地建物取引士）の資格を持っていることから、遺産相続に関する「遺言書の検認」と「不動産の相続登記」を、弁護士や司法書士に頼まずに自力で行うことにしました。不動産に関する遺言書がある場合や、法定相続人が明確で、相続人の間でもめごともなく「遺産分割協議書」がスムーズに作成できる場合は、自力で行ってもよいと思います。
👀相続登記に関する詳細については、別途記事を参照してください。 今回の記事は、簡潔に流れのみを紹介します。
1．市役所に死亡届を提出。
1-2週間後に、（親）被相続人の
・住民票の除票を入手できます。
・戸籍謄本（出生から死亡までの戸籍＝原戸籍）を入手ができるようになります。
2.必要書類の入手
（被相続人）
① 被相続人の原戸籍（出生から死亡までの戸籍謄本：法定相続人を確認するため）
（相続人）
② （筆者の場合）亡くなっている兄の原戸籍：代襲相続人を確認するため）
注意）本籍地を変更している場合は、すべての本籍地毎に戸籍謄本を入手する必要があります。（結構面倒です。本籍地は、あまり変更しない方がいいですよ）
豆知識）戸籍謄本の入手は、配偶者や子供から申請で入手できます。兄弟が申請する場合は配偶者、子供の委任状が必要になります）。弁護士や司法書士は職権で入手できます。
③ 法定相続人全員の戸籍謄本。（筆者の場合）次男＝筆者、三男、と亡くなった長男（兄）の子供二人の戸籍謄本
3.遺言書の検認
家庭裁判所に遺言書の検認の申立てを行います。
家庭裁判所に電話すれば親切に教えてくれます。必要書類が準備できれば申立の手続きは難しくありません。
1週間以内に、検認の日時の調整の電話連絡がありました。
約3週間以降の日程で、法定相続人に「遺言書検認期日通知書が家庭裁判所から郵送されます。法定相続人は出欠の返信を行います。
検認日には申立人＝筆者は必ず出席します。（遺言書、身分証明書、通知書に記載の収入印紙を持参します。）
費用：申立時に800円の収入印紙と切手（法定相続人の人数により決まります。家庭裁判所に聞けば親切に教えてくれます。「証明書発行手数料1通ごとに150円の収入印紙」
4.相続登記
法務局で相続登記を行います。
👀不動産の所有者が亡くなった：法務局 (moj.go.jp)
管轄の法務局の場所の確認し、事前に予約を取り相談します。
👀大阪の場合の次の資料から連絡先を、 fudousantoukisoudanyoyaku.pdf (moj.go.jp)
相続不動産の確認
不動産の登記簿謄本で確認します。（ネットで取得もできます。法務局のHPから登録して申し込みができます）
固定資産税評価額 市役所の固定資産税課の窓口で入手できます。
所有権登記の登記免許税の額を決定するために必要です。固定資産税評価額の1000分の4の額になります。
相談時に不足している書類や、必要な書類を教えてくれます。
注意）遺言書の内容が不正確場合は、「遺産分割協議書」が必要になる場合があります。遺言書の書き方には注意してください。
👀遺言書の書き方については別途の記事を作成する予定です。
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4. 自力で行うメリットデメリット
相続登記の申請は主に司法書士が行う場合が多いです。依頼せずに自力で行った場合は、当然ですが報酬は不要です。費用を節約できることがメリットとして挙げられます。ただし、登録免許税などの実費については、自力で行っても、代理人に依頼しても変わりはありません。デメリットとしては、手間と時間が多くかかることです。登記は戸籍などの必要書類が多く、正しく収集する必要があります。また、戸籍や評価証明書を取得できる市区町村役場の窓口は一般的に平日のみしか開いていないことです。
不動産に関する遺言書がない場合、「遺産分割協議書」を作成する必要があります。法定相続人が不明な場合や法定相続人間で話し合いが難しい場合など「遺産分割協議書」の作成が難航しそうな場合は、弁護士等専門家に依頼した方が良いと思います。
すべての人に提案します。「遺言書は最後のライフプラン」です。遺言書は是非、残してください。
（ちょっとした豆知識）
葬儀費用、金融機関からの借入金（一般に言う借金）などは、相続財産から「債務控除」として差し引くことができますが、「遺言書の検認」、「不動産の相続登記」で、弁護士や司法書士に支払う費用は債務控除にはなりません。相続人が負担することになります。
☆債務控除☆に関する記事は別途紹介したいと思います。
相続財産に十分な現金がなければ、相続人の家族の負担は大きくなります。このため相続に関する諸費用はできるだけ抑えたいものです。
このため、少しでも相続関係の諸費用を節約するために、相続関係の「遺産分割協議書」「遺言書の検認」「不動産の相続登記」などは、自分で行いたいと考えている人も多いと思います。
このためにも、遺言書を残してもらい「相続登記」をスムーズに進められるようにしておいてください。
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（最後まで読んでいただきありがとうございます。）
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